J’achète un appartement ou une maison en 2026 : les bonnes questions à poser sur l’énergie avant de signer
Vous avez trouvé le bien. Le quartier vous plaît. L’exposition est bonne. Le prix est dans le budget.
Mais avant de signer quoi que ce soit, il y a une dizaine de questions à poser sur l’énergie que personne ne vous conseille de poser. Pas le courtier. Pas le notaire. Et certainement pas le vendeur.
Ce n’est pas qu’ils sont de mauvaise foi. C’est juste que la performance énergétique d’un bâtiment, en Suisse, est encore trop souvent traitée comme un détail. Alors qu’en 2026, avec les nouvelles lois cantonales qui changent, les tarifs de chauffage qui varient du simple au double selon le système en place, et les subventions qui ne sont plus acquises pour toujours, c’est devenu un critère financier de premier plan.
Voici les questions à poser, dans l’ordre où elles comptent.
La première chose à demander : le CECB
Le Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments, c’est l’étiquette-énergie d’un bien immobilier. Sur une échelle de A à G, il classe à la fois l’efficacité de l’enveloppe du bâtiment (isolation, fenêtres, toiture) et l’efficacité énergétique globale, qui intègre le type de chauffage et la production d’énergie renouvelable éventuelle. Depuis 2023, il indique aussi les émissions directes de CO2.
Dans le canton de Vaud, de Fribourg, de Neuchâtel et du Jura, le CECB est obligatoire lors de la vente d’un bâtiment d’habitation et doit être communiqué à l’acheteur au plus tard lors de la conclusion de la vente. C’est une obligation légale. Si le vendeur ne l’a pas, il doit le faire établir avant la signature. Le CECB est valable 10 ans. Un bâtiment disposant déjà d’un CECB peut être vendu sans être à nouveau certifié, durant la durée de validité, et pour autant que l’installation de chauffage et l’enveloppe du bâtiment n’aient pas été modifiées depuis l’établissement du certificat. Pour Genève, le CECB est obligatoire en fonction de l’IDC (indice de chaleur) du bâtiment.
Attention toutefois si vous achetez un appartement en PPE : le CECB à fournir doit être établi pour l’ensemble du bâtiment et non uniquement pour le lot concerné par la vente. Ce n’est pas l’appartement seul qu’on certifie, c’est l’immeuble entier. Et pour l’établir, il faut l’accord de tous les copropriétaires.
Ce que les lettres signifient vraiment :
Une classe A, c’est un bâtiment qui consomme très très peu d’énergie, qui en produit beaucoup et émet très peu de CO2. Une classe G, c’est une passoire thermique. Mais la lecture du CECB ne s’arrête pas à la lettre globale. Il faut regarder les deux étiquettes séparément.
Un bâtiment peut avoir une bonne note d’enveloppe (les murs et la toiture sont bien isolés) mais une mauvaise note globale parce qu’il a une vieille chaudière au mazout. C’est un bâtiment avec un potentiel énergétique bon et un problème de chauffage à régler. La combinaison inverse, une mauvaise enveloppe avec un bon chauffage, est plus compliquée et plus coûteuse à résoudre.
L’efficacité de l’enveloppe du bâtiment est le paramètre le plus important pour évaluer le besoin en chauffage d’un bâtiment. C’est la première chose à regarder.
Vous avez un doute sur le CECB que l’on vous présente ? des textes copiés/collés ? des conclusions qui ne reflètent pas la réalité ?
Vous pouvez très bien faire réaliser à vos frais un nouveau CECB par un autre expert. Et ainsi demander au vendeur des justifications en cas de différences probantes entre les deux documents.
Le CECB Plus : la vraie mine d’information
Le CECB standard donne une note. Le CECB Plus, lui, donne un plan de rénovation sur 20 ans, avec des variantes chiffrées, des priorités et une estimation des subventions accessibles. Il propose une liste concrète de mesures à mettre en place, des recommandations pour une rénovation par étapes, jusqu’à cinq scénarios de travaux, une priorisation adaptée à la situation individuelle du propriétaire et un calcul des subventions qui permet de déterminer l’investissement réel.
Si le vendeur dispose d’un CECB Plus récent, c’est une aubaine. Lisez-le en entier avant de signer.
La deuxième question : quel chauffage, quel âge ?
C’est là que beaucoup d’acheteurs se font surprendre. Un bien peut paraître bien entretenu, avoir une belle cuisine refaite, des parquets neufs, et embarquer dans la transaction une chaudière de 1998 dont personne ne parle.
Une chaudière au mazout ou au gaz a une durée de vie statistique de 15 à 20 ans, ce qui correspond à leur durée usuelle d’amortissement. Au-delà de ce seuil, le taux de défaillance de ces installations est d’environ 4 à 5 % par an. L’espérance de vie maximale est de l’ordre de 25 ans.
Une chaudière de 1998 a donc 28 ans. Elle peut encore fonctionner. Mais elle peut aussi lâcher cet hiver. Et la remplacer, en 2026, ne signifie plus la même chose qu’avant.
Ce que la loi dit maintenant
Dans le canton de Vaud, suite à l’échec du référendum lancé par l’UDC le 13 mai 2026, la nouvelle loi sur l’énergie est une réalité incontournable. Les chaudières à mazout et au gaz sont interdites pour les nouvelles constructions et lors du remplacement d’un chauffage existant. Pour les installations mises en place avant 2020, le remplacement par une énergie renouvelable est obligatoire d’ici 2042. Pour celles mises en place après 2020, vous avez jusqu’en 2047.
À Genève, c’est encore plus strict : lors de la maintenance ou du dépannage d’une chaudière à gaz ou à mazout de plus de 20 ans, si une pièce principale doit être changée, la chaudière doit être remplacée par un chauffage alimenté par des énergies renouvelables ! 😨
Autrement dit, si vous achetez un bien avec une vieille chaudière fossile dans un canton qui a légiféré sur le sujet, le remplacement n’est plus une option. C’est une question de quand, pas de si.
Combien ça coûte de remplacer ?
Pour une pompe à chaleur air/eau dans une maison individuelle, comptez entre 25 000 et 50 000 CHF tout compris selon la configuration, avant subventions (à Genève ajoutez + 10 à 20%). Sur 20 ans, le chauffage au mazout coûte environ 96 400 CHF, soit 5 000 CHF par année d’exploitation. Une PAC bien dimensionnée coûte nettement moins à l’exploitation, et les subventions actuelles couvrent jusqu’à 20 000 CHF selon le canton, la puissance et le type de PAC.
Si vous tombez sur un bien avec une vieille chaudière, négociez. Ce n’est pas un détail. C’est potentiellement 30 000 à 50 000 CHF de travaux dans les 5 prochaines années.
La troisième question : y a-t-il des panneaux solaires ? Et si oui, sous quel modèle ?
Des panneaux solaires sur le toit d’un bien que vous achetez, c’est un actif. Mais encore faut-il savoir ce qu’ils produisent, comment l’énergie est distribuée, et dans quel modèle juridique vous entrez.
En maison individuelle, la question est simple. En appartement ou en PPE, ça se complique.
Les trois modèles possibles en 2026
Il existe trois modèles principaux que la Suisse reconnaît et encadre : la Communauté d’Autoconsommateurs (CA/CA+), le Regroupement dans le cadre de la Consommation Propre (RCP), et la Communauté Électrique Locale (CEL).
La CA/CA+ (Communauté d’Autoconsommateurs) est le modèle le plus simple. L’électricité solaire produite sur le toit est distribuée aux appartements à tarif choisi par la PPE ou le propriétaire, mais chaque occupant reste client de son distributeur d’électricité habituel. C’est le modèle qui demande le moins d’investissement pour le/les propriétaire/copropriétaires.
Le RCP (Regroupement dans le cadre de la Consommation Propre) va plus loin. Le propriétaire ou la PPE devient fournisseur d’électricité pour les occupants de l’immeuble. Le tarif de revente de l’électricité solaire aux habitants est fixé à 80% du tarif standard du gestionnaire de réseau. Avec des tarifs standards entre 25 et 32 ct/kWh, cela permet de revendre l’électricité solaire entre 20 et 28 ct/kWh, un prix nettement supérieur au prix de rachat du surplus (0 à 6 cts). Les coûts de gestion et de facturation sont plus élevés qu’en CA/CA+ et c’est une entreprise tierce qui assure ces services. les compteurs appartiennent à la PPE.
La CEL(Communauté Électrique Locale) est le modèle le plus récent, disponible en Suisse depuis 2026. Dans les CEL, l’électricité s’échange en priorité entre producteurs et consommateurs directement via le réseau public et s’étend à l’échelle communale. Elles offrent une réduction de 20 à 40% sur la composante réseau de la facture d’électricité, autant dire pas grand chose (20 à 40% de 8.66 cts chez Romande Energie par exemple… ! waou la bonne affaire !! ce serait con de passer à côté 🙄🤡 )
Ce que vous devez demander concrètement
Si l’immeuble est en RCP ou en CA : qui gère ? Quels sont les tarifs appliqués aux occupants ? Y a-t-il un contrat de gestion ? Qui est responsable en cas de panne ou d’erreurs de comptage/de facturation ? Ces réponses vous donnent une idée de la qualité de la gestion en place.
Si l’immeuble a des panneaux mais aucun modèle de partage : il y a peut-être une opportunité à saisir, ou un désaccord entre copropriétaires à investiguer.
La quatrième question : y a-t-il une infrastructure de recharge pour véhicules électriques ?
De plus en plus de Suisses ont une voiture électrique ou envisagent d’en acquérir une. Le frein principal à l’achat d’un VE reste l’absence de borne à domicile. Et si vous emménagez dans un appartement sans infrastructure de recharge, vous dépendez d’une décision collective, qui peut prendre des mois (au mieux) ou des années (au pire 😱).
La bonne nouvelle en 2026 : le Conseil fédéral vient de présenter un projet de révision législative pour imposer des bornes de recharge dans les bâtiments résidentiels. La mauvaise : le projet n’est pas encore en vigueur. Autrement dit, si l’immeuble dans lequel vous achetez n’en a pas, rien ne garantit que ça changera vite.
Posez la question directement : y a-t-il des bornes de recharge dans le parking ? Sont-elles déjà installées ou seulement pré-câblées ? Qui paie l’électricité, et à quel tarif ? Quel est le prestataire ? Quelles sont les conditions ?
Si le parking est collectif en PPE, tout investissement dans une infrastructure de recharge nécessite une décision d’assemblée. Avec des copropriétaires réticents, ça peut durer.
La cinquième question : quelle est la facture énergétique réelle ?
Le CECB donne une estimation théorique. La réalité, c’est les consommations énergétiques des trois dernières années. Demandez-les.
Ce que vous voulez voir : la consommation annuelle en kWh des communs, le coût annuel total (chauffage, eau chaude, électricité commune).
Un immeuble de 1980 non rénové peut vous coûter 3 000 à 5 000 CHF par an en chauffage. Un bâtiment bien isolé avec une PAC peut vous revenir à 800 à 1 200 CHF. La différence se chiffre sur 20 ans à 50 000 CHF ou plus.
La sixième question : si c’est une PPE, qu’est-ce qui est prévu dans les prochaines années ?
La PPE est régie par un règlement et administrée par une assemblée de copropriétaires avec un administrateur/trice. Avant d’en faire partie, renseignez-vous sur ce qui se planifie ou se discute.
Y a-t-il un projet de rénovation de la toiture, de remplacement du chauffage, d’installation solaire ? Est-ce que le fonds de rénovation est suffisamment doté ? Un fonds sous-capitalisé, c’est souvent le signe qu’une cotisation exceptionnelle vous attend dans les deux ou trois ans suivant l’achat.
Si un remplacement de chauffage est prévu, regardez quel système est envisagé et combien ça va coûter par lot en calculant avec vos millièmes. Dans un immeuble de 8 appartements qui passe d’une chaudière commune au mazout à une PAC géothermique, chaque copropriétaire peut être appelé à contribuer entre 10 000 et 25 000 CHF selon la configuration et la dotation du fonds de rénovation.
Ce n’est pas une raison de ne pas acheter. C’est une raison de négocier le prix en conséquence, ou d’inclure une clause dans le compromis de vente.
En résumé : votre checklist énergie avant de signer
Voici les questions à poser systématiquement, que ce soit une villa ou un appartement en PPE :
Le CECB est-il disponible et en cours de validité ? Quelle est la classe de l’enveloppe et la classe globale ? Le CECB Plus existe-t-il ? Quel est le système de chauffage et quel âge a-t-il ? Y a-t-il une obligation légale de le remplacer dans votre canton ? Y a-t-il des panneaux solaires ? Sous quel modèle (CA, RCP, CEL) ? Y a-t-il une borne de recharge ou une infrastructure pré-câblée dans le parking ? Quelles sont les factures énergétiques réelles des trois dernières années ? En PPE, quels sont les projets énergétiques prévus et quel est l’état du fonds de rénovation ?
Aucune de ces questions n’est anodine. Et aucune réponse ne vous sera présentée spontanément si vous ne posez les questions vous-même.
C’est pour ça que je propose un service de conseil indépendant aux acheteurs immobiliers : analyser le CECB, évaluer le potentiel solaire et le coût de remplacement du chauffage, identifier les travaux prioritaires et les subventions disponibles. Pour acheter en sachant vraiment ce que vous achetez.
Vous êtes en train de visiter un bien et vous avez des questions sur sa performance énergétique ? Contactez-moi avant de signer. 📩
*Article rédigé par Easy-Sun · Juillet 2026*